北京樓市正在經歷一場悄無聲息卻又轟轟烈烈的“價格博弈”旅遊。2026年開年，二手房市場不僅連續兩個月網籤量突破1.5萬套，同比漲幅更是超過20%，這讓此前還在觀望的購房者敏銳地嗅到了“築底”的訊號。曾經動輒砍價20萬的輕鬆時光已然不再，取而代之的是業主信心的迴歸，部分熱門房源甚至在掛牌兩天後就悄然漲價，一場關於“小陽春”的預演正在核心城市拉開帷幕。
走進北京朝陽區潘家園，這個承載著老北京記憶的片區，最先感受到了市場的溫度旅遊。作為上世紀80至90年代老舊社羣的聚集地，這裡的居住環境雖無本質變化，但成交量卻實打實地熱鬧了起來。從業超十年的經紀人馬林透露，僅鏈家一家的周成交量就已突破2000套，遠超此前1600至1700套的常態。雖然300萬元的預算在這裡依然有著不小的選擇餘地，但買賣雙方的心理博弈已發生逆轉：曾經的議價“紅利”從20萬元縮水至10萬元左右。價格的堅挺並非無的放矢，整個北京二手房掛牌量已從去年高峰期的15萬套回落至如今的13萬套，優質房源的稀缺性正在壓縮購房者的選擇空間，迫使猶豫者加速入場。
這種回暖的態勢在南五環外的大興高米店片區表現得更為激進旅遊。與潘家園的老舊不同，這裡主打2000年後的次新房，居住屬性更強。面對300萬元的預算，這裡的選擇面相對有限，往往只能考慮東西向的兩居室，但這並未阻擋買家的熱情。市場情緒的微妙變化在這裡得到了極致體現，新裡西斯萊公館一套房源在1月26日以298萬元掛牌，僅過兩天，業主便因看房人數增多而將價格上調至315萬元。這種“坐地起價”的背後，是學區房需求的季節性爆發與政策暖風的雙重加持。為了趕在4月30日這一關鍵落戶節點前完成交易，不少家長將購房計劃大幅前置，成為了這波行情的重要推手。
在二手房市場“熱火朝天”的映襯下，新房市場卻顯得有些落寞，呈現出鮮明的“冰火兩重天”旅遊。儘管政策端不斷釋放穩預期訊號，從換房退稅延長到融資支援，但新房的去化壓力依然巨大。大興某新房銷售人員坦言，對回暖的感知較弱，整個區域成交規模有限。究其原因，在於產品結構的錯配與價格門檻的高企。目前北京新房市場主打改善型產品，平均套均總價高達700萬元，這與350萬至400萬元的二手房市場形成了明顯的斷層。對於普通家庭而言，這不僅是簡單的“以舊換新”，甚至可能需要賣掉兩套二手房才能置換一套新房，這種巨大的資金壓力讓新房市場在短期內難以像二手房那樣迅速甦醒。
樓市的這波“小陽春”前哨已經吹響，但這並非一場普漲的狂歡旅遊。北京二手房市場的活躍得益於價格觸底、掛牌減少以及學區需求的集中釋放，它反映了市場在政策託底下的自我修復能力。然而，新房市場的疲軟也提醒我們，真正的全面回暖還需要時間和更精準的政策引導，特別是在改善型需求與購買力之間尋找平衡點。對於購房者而言，看清市場底部的訊號固然重要，但更需冷靜評估自身需求，畢竟在這場樓市的“溫差”中，機會往往留給那些既能讀懂趨勢又能理性出手的人。
